家づくりや土地探しをする中で、「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉を目にしたことはないでしょうか。どちらも昭和43年に都市計画法という法律で定められた区域で、それぞれ土地の使用目的や建築できる建物に制限があります。土地を購入してから後悔しないように、各区域の特徴を理解しておくことが大切です。今回は、市街化区域と市街化調整区域のそれぞれの特徴やメリットについて説明いたします。

 

都市計画区域とは都市計画法という法律によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定する街づくりを進めるエリアのことをいいます。都市計画法では都市の将来あるべき姿（人口、土地の利用方法、主要施設等）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法を定めています。
そこで計画的・効率的に街を開発させるために、都市計画法では都市計画区域内を「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」の3つの区分に分け開発する優先順位をつけています。
次にこの3つの区域について説明します。

 

「市街化区域」とは概ね10年以内に市街化を図る地域で、住宅や店舗を積極的に建てる地域です。そのため、道路や公園等の公共施設の整備が整っており、利便性が良いため住みやすいといったメリットがあります。ただし土地の価格や固定資産税が市街化調整区域よりも高くなることが多いです。
また、市街化区域には用途地域といった13種類の地域に分けられたエリアがあり、それぞれのエリアで建ぺい率や容積率の制限範囲が異なります。土地を探す際には、どの用途地域にあたるのかを把握して慎重に選ぶ必要があります。

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「市街化調整区域」とは、自然環境を保つことが目的になっている地域で、市街化を抑制している地域です。そのため原則市街化調整区域には家を建てることができません。許可を得れば建築も可能ですが、許可を得るためにさまざまな手続きが必要となり、地域によっては申請しても許可が下りない場合もあります。ただし、そのように様々な建物の建築に許可が必要となるため、用途地域は定められていません。また、市街地から離れているため、市街化区域に比べて広い土地が安く買えたり、固定資産税の負担も少なく済んだりといったメリットがあります。

 

また「非線引き区域」というエリアもあります。これは都市計画区域内の「市街化区域」と「市街化調整区域」以外のエリアのことを指します。急いで市街化される可能性が低い地域ですが、将来的に市街化するかもしれない地域で、土地利用に関して規制が緩いことがメリットです。ただし、制限が緩いので周辺の環境が変化しやすく迷惑施設などの建物ができてしまう恐れや、電気や水道のインフラが整備されていない場合もあります。
また、用途地域は土地によっては定められている場合もあるため注意が必要です。

今回は都市計画区域の3つの区域について説明いたしました。それぞれの区域にはメリットやデメリットがあります。土地探しから家づくりを始められる方は、各区域の特徴や建築できるお家の規模についてもよく理解しておくことが大切です。
花みずき工房では宅建免許を持ったスタッフも多く在籍し、土地探しから家づくりをお手伝いさせていただきます。気になることや分からないことがありましたら、是非お気軽にお問い合わせください。